Alle lejligheder i EF Østerdalen fra stuen til og med 4. sal skal have udskiftet stigstrenge og faldstammer i bad og stigstrenge i køkken i 2024. Det blev vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling 22. august.

Rigtig mange beboere var mødt op eller havde stemt via fuldmagt, så projektet blev vedtaget med 635 fordelingstal ud af 760 fremmødte. Ejere med fordelingstal på 101 stemte nej, mens ejere med fordelingstal på 24 undlod at stemme.

Forslaget krævede simpelt flertal blandt de fremmødte for at blive vedtaget, da det anses som vedligeholdelse.

Næste skridt

Vedtagelsen betyder, at foreningens byggerådgiver, Schødt A/S, og rådgivende ingeniører Øllgaard A/S nu går i gang med næste fase af projektet. Første skridt er at besigtige samtlige lejligheder i ejendommen. Det vil der komme mere information ud omkring, så snart det ligger klart.

Derefter skal der projekteres, tages prøver for miljøfarlige stoffer osv. Projektgodkendelse er sat til december. Tilbudsperiode og indgåelse af entrepriseaftale er sat til januar/februar i 2024.

Ifølge planen går selve byggearbejdet i gang i marts 2024 og varer til december.

Så snart en mere detaljeret tidsplan er klar, lægger bestyrelsen eller vores ejendomsadministrator mere information ud på hjemmesiden og/eller ProBo. Hvis du ikke allerede har registreret dig i ProBo, så gør det gerne. Her vil vi løbende dele mere information.

Projektet

Inkluderet:

• I projektet udskiftes stigrør i køkken og bad, og faldstammer i bad, i alle lejligheder fra stuen til og med 4. sal. Dog bliver de afløbsgrenene fra faldstammen og op til afløbsgenstande (hvor der er knæk på faldstammen) relinet i stedet for udskiftet. Det betyder, at rørene først renses i bund. Derefter udtørres faldstammen. Til sidst påføres polyuretan på indersiden af faldstammen.
• Ejerforeningen er kun ansvarlig for stigstrengene, der går lodret. Derfor er det kun dem, der udskiftes som del af projektet.
• Vores varmtvandsbeholder i kælderen udskiftes.
• Der sættes rottespærrer på faldstammer i kælderen.
• Derudover får alle lejligheder (også 5. sal) vandmålere på, så ejerne efter projektets udførelse vil blive opkrævet efter forbrug.
• Udbedring af skader i det begrænsede område, hvor der er lavet hul i loft og gulv. Dvs. der lukkes brandteknisk og lydteknisk korrekt.

Ekskluderet:

• 5. sals rør og faldstammer er fra 2006 og trænger derfor ikke til udskiftning.
• De vandrette stigstrenge til bruser, håndvask og toilet er ejernes eget ansvar. Ønsker man at få udskiftet disse rør, skal man selv betale for det ud over projektet. Bestyrelsen planlægger at bede de entreprenører, som byder på projektet, byde ind med en god timepris til beboere, som ønsker at få udskiftet deres egne rør ud over projektet. For at forlænge rørenes holdbarhed anbefaler bestyrelsen, at man selv får udskiftet sine vandrette rør.
• Forberedelse til håndværkere, herunder nedtagning af skabe eller rørkasser for at eksponere rør.
• Udbedring og endelig finish efter håndværkerarbejde, herunder lægning af fliser og maling.

Projektet kræver, at håndværkerne har fri adgang til rør og faldstammer. Ifølge foreningens vedtægter skal foreningen have adgang til vandrør og faldstammer i alle lejligheder, når det er nødvendigt. Dvs., at hvis man imod reglerne har lukket vandrør eller faldstamme inde i mure eller kasser eller bag fliser, skal man åbne op.

Det ejernes eget ansvar og egen omkostning at åbne op eller rive ned. Det skal gøres, inden projekt-håndværkerne kommer. (Foreningen vil muligvis facilitere, at man kan få en håndværker til det på forhånd gennem projektet, men i så fald bliver for ejers regning og skal planlægges i forvejen. Mere information følger.)

Det bliver også ejerens eget ansvar at genetablere evt. fliser eller kasser og male. Omkostningen skal betales af ejeren selv.

Er man ikke hjemme, når håndværkerne kommer, skal man aflevere en nøgle, som håndværkerne vil kvittere for udleveringen af. Vil man ikke aflevere en nøgle, skal man være hjemme, når arbejdet skal udføres.

Baggrund for projektet

Generelt siger man, at vandrør holder 60-80 år, før de kan blive utætte og risikere at ruste. Ifølge EF Østerdalens vedligeholdelsesplan fra 2009 er vandrør og faldstammer i badeværelser de originale fra bygningen blev opført i 1936 — altså 87 år gamle. Det er en af forklaringerne på, at vandet efter lukning på strengen er orange, hvis man er uheldig at være den første til at åbne for vandet.

Lodrette stigstrenge (drikkevandsrør) og faldstammer (afløb for toilet og bad) tilhører ejerforeningen. Derfor er det foreningens ansvar at vedligeholde og udskifte dem.

I de seneste par år er der kommet flere og flere vandskader og indberetninger om tærede stigstrenge, manglende vandtryk og stoppede faldstammer. Alene i 2022 måtte foreningen afsætte 500.000 kr. til udskiftninger af stigrør og faldstammer.

På grund af antallet af rapporterede skader har vores forsikringsselskab desuden hævet vores forsikringspræmie 54% over to år. Fortsætter antallet af skader, risikerer vi at blive smidt ud af forsikringen og ikke kunne tegne en ny.

Tidligere i år fik vi lavet en forundersøgelse af Schødt A/S, som efter besigtigelse af 24 lejligheder fra stuen til 4. sal konstaterede, at en del stigrør og faldstammer er i tvivlsom forfatning. Derfor skal de hellere skiftes ud nu end i 2026-2027, som vedligeholdelsesplanen fra 2019 ellers havde forudset.

Du kan finde rapporten fra forundersøgelsen på foreningens hjemmeside, www.oesterdalen.dk. Log ind og gå til “Dokumenter” og find “Tilstandsvurdering af brugsvand og afløb 2023”.

Omkostningen

Pengene til projektet kommer fra tre kilder; foreningens egenkapital (2,5 mio. kr.), straks-betalinger fra ejerne og et fælleslån over 20 år i ejerforeningen for det, ejerne ikke kan betale straks.

Hver ejer bestemmer selv, hvor meget man vil betale straks og hvor meget fra et fælleslån. Det blier man til at tage stilling til, når projektet er afsluttet og den endelige regning foreligger. Det bliver formentlig i januar 2025.

Det billigste er at låne mindst muligt. Det skyldes, at der kommer omkring 7% renter på et lån. Det, man ikke kan betale med det samme, kan dog lånes som del af et fælleslån i foreningen. Det betaler man af i afdrag hvert kvartal sammen med sine fællesudgifter over en periode på 20 år. Man kan trække renterne fra i skat.